DNU 320/2020

Bahía Blanca 29 de marzo de 2020

DECRETO DE NECESIDAD Y URGENCIA Nº 320/2020

29/03/2020 - ALQUILERES

Debido a las condiciones actuales y la imposibilidad de que se reúnan ambas Cámaras para la sanción de una ley, se implementó a través del mecanismo constitucionalmente permitido el DNU 320/2020 que regula los ALQUILERES en el marco del contexto que estamos viviendo. Los considerandos se desarrollaron en base al DNU 260 del 12/03/2020 que amplió la emergencia sanitaria establecida por ley 27.541

De manera deberemos adecuarnos en los próximos tiempos conforme al DNU 320/2020:

DESALOJOS:

Quedan suspendidos en todo el territorio nacional hasta el 30/09/2020 los desalojos en todo el territorio nacional de:

1 - De inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural.

2. De habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares.

3. De inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias.

4. De inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias.

5. De inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de Monotributo,
destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.

6. De inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión.

7. De inmuebles alquilados por Micro, Pequeñas y Medianas Empresas (MiPyMES), destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.

8. De inmuebles alquilados por Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas
inscriptas en el Instituto Nacional de Asociativismo y Economía Social.

Siempre que:

Que el juicio se haya promovido por FALTA DE PAGO.

La TENENCIA se encuentre en manos de la parte locataria, sus continuadores en los términos del artículo 1190 del CCCN, sucesores, o sublocatarios si existieran.

 

PRÓRROGAS:

Se prorrogan automáticamente hasta el 30/09/2020 todos los contratos que involucran los inmuebles descriptos anteriormente, cuyos vencimientos operen a partir del 20/03/2020, en los cuales la TENENCIA esté en manos de la parte locataria, sus continuadores, sucesores, sublocatarios.

Esto involucra los contratos vencidos y que por cualquier motivo no fueron renovados o los que fueron renovados. Todos automáticamente quedan prorrogados.

CONGELAMIENTO DEL PRECIO DE LOS ALQUILERES

Se congela el precio de los alquileres de los inmuebles:

1. De inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural.

  1. De habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u
    otros alojamientos similares.

  2. De inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias.

  3. De inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias.

  4. De inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de Monotributo,
    destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.

  5. De inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión.

  6. De inmuebles alquilados por Micro, Pequeñas y Medianas Empresas (MiPyMES), destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.

  7. De inmuebles alquilados por Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas
    inscriptas en el Instituto Nacional de Asociativismo y Economía Social.


HASTA  el 30/09/2020

Los alquileres correspondientes a los meses abril a septiembre de 2020 podrán abonarse al valor abonado en MARZO 2020, quedando congelado el importe aun cuando se haya pactado un precio total del contrato. Si el contrato está en vigencia, el pago del alquiler será hasta el 30/09/2020 el mismo. Si no fue renovado sucederá de idéntica forma.

La deuda por diferencia de precio entre lo que debía pagar el locatario y lo que efectivamente abonó por el congelamiento, se abonará en 3 cuotas mensuales sin intereses, a pagar desde octubre (lo podrá hacer hasta en 6 cuotas mensuales con el pago de los canones locativos de octubre 2020 a marzo 2021.

Este procedimiento se dará aun cuando el contrato haya vencido.

No se aplicarán intereses MORATORIOS, COMPENSATORIOS, PUNITORIOS ni ninguna penalidad prevista en los contratos. Las partes podrán pactar una forma de pago distinta siempre y cuando no sea gravoso para el locatario.

¿QUÉ SUCEDE CON LAS DEUDAS POR FALTA DE PAGO ?

El DNU 320/2020 no prevé la exoneración de los alquileres, por lo que prevee que, antes la falta de pago, el pago fuera de fecha o los pagos parciales podrán ser pagados entre 3 y 6 cuotas a partir de Octubre 2020. Se podrá aplicar solamente un INTERÉS COMPRENSATORIO (tasa plazo fijo 30 días Bco. Nación).

Se podrá pactar una modalidad de pago distinta entre las partes siempre que no sea gravosa al locatario.

¿ SUBSISTE LA FIANZA ?

Si bien el art. 1125 CCCN prevé aspectos para la caducidad de la fianza, ni el art.1596 CCCN en cuanto a las causales de extinción de la fianza SE MANTIENE VIGENTE LA FIANZA hasta el 30/09/2020. Este es un elemento importante teniendo en cuenta la excepcionalidad de la situación y la lógica indica que es un recurso adecuado a fin de preservar el equilibrio de las prestaciones.

En este caso el locatario podrá pagar o no (no habrá necesidad legal de invocar causa), la única diferencia que en el segundo caso deberá abonar en cuotas y con intereses compensatorios.

BANCALIRACION DE LOS ALQUILERES

Debido a que el DNU 297/2020 prevé el aislamiento obligatorio, no pudiendo las inmobiliarias cobrar los alquileres en sus oficinas como habitualmente se hacía, el locador a partir del 30/03/2020 deberá brindarle al locatario el CBU de una cuenta bancaria - si lo prefiere - transferir el alquiler o depositar por cajero automático.

EXCEPCIÓN - VULNERABILIDAD DEL LOCADOR

Queda exceptuada la aplicación del DNU 320/2020 cuando el cobro del alquiler sea único ingreso o complemento a su haber jubilatorio/pensión para su subsistencia diaria, para cubrir sus necesidades básicas o la de su grupo familiar primario y conviviente. Debiendo el locador acreditar estos extremos.

Habría que ver en función de la urgencia del locador, de qué forma el mismo deberá acreditar y en caso de controversia frente a la oposición del locatario ver el mecanismo y tiempo que llevará.

 

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